La déclaration des biens immobiliers est devenue une obligation incontournable pour tout propriétaire en France, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un dirigeant détenant des actifs via une SCI ou une société. Instaurée en 2023 suite à la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, cette démarche fiscale doit être réalisée avant le 1er juillet 2026 sous peine d’une amende de 150 € par bien non déclaré. Pour un chef d’entreprise gérant un patrimoine immobilier mixte (personnel et professionnel), la procédure comporte des subtilités qui méritent une attention particulière. Voici tout ce qu’il faut savoir pour remplir cette obligation sereinement et sans erreur.
Pourquoi cette déclaration existe et qui est concerné
L’origine de l’obligation déclarative
Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation pour les résidences principales, l’administration fiscale a perdu un levier essentiel pour identifier les logements soumis aux taxes locales. L’article 1418 du Code général des impôts a donc créé une nouvelle obligation : chaque propriétaire doit indiquer la nature d’occupation de ses biens afin que la Direction générale des finances publiques (DGFiP) puisse déterminer quels logements restent imposables.
Concrètement, cette déclaration permet au fisc de distinguer les biens soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, à la taxe sur les logements vacants (TLV), et ceux qui en sont exonérés.
Les propriétaires visés par cette obligation
L’obligation concerne un périmètre large qui dépasse le simple particulier propriétaire de sa résidence. Sont tenus de déclarer :
- Les personnes physiques propriétaires d’un ou plusieurs logements en France
- Les sociétés civiles immobilières (SCI), quel que soit leur régime fiscal (IR ou IS)
- Les entreprises détenant des locaux d’habitation ou des locaux professionnels soumis à la taxe d’habitation
- Les usufruitiers et propriétaires indivis, chacun pour la part qui lui revient
Pour un dirigeant de PME qui possède sa résidence principale en nom propre, un appartement locatif via une SCI familiale et un local professionnel soumis à la taxe d’habitation, trois déclarations distinctes peuvent être nécessaires selon les espaces utilisés (particulier et professionnel).
À noter : les terrains nus, les biens en construction et les parts de SCPI ne sont pas concernés par cette obligation.
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Ce qui change en 2026 pour la déclaration des biens immobiliers
Les nouvelles exigences réglementaires
L’année 2026 marque un renforcement notable du dispositif. Après des débuts chaotiques en 2023 — la Cour des comptes avait relevé que seuls 75 % des logements avaient été correctement déclarés, entraînant plus d’un milliard d’euros de dégrèvements — l’administration fiscale durcit ses attentes.
Parmi les principales évolutions à retenir :
- Numéro SIREN obligatoire pour les loueurs en meublé (LMNP et LMP) ou indication de l’identité du gestionnaire pour les meublés de tourisme classés
- Justification des logements vacants renforcée, avec des champs spécifiques sur les motifs de vacance
- Nouveaux champs pour les types de location : colocation, bail mobilité, location saisonnière sont désormais distingués
- Déclaration du loyer facultative en 2025, mais qui deviendra obligatoire dès 2026
La date limite et les sanctions applicables
La déclaration doit refléter la situation d’occupation de vos biens au 1er janvier 2026. Si un changement est intervenu entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026, vous devez mettre à jour votre déclaration avant le 1er juillet 2026.
Bonne nouvelle : si aucune modification n’est survenue depuis votre dernière déclaration, aucune action n’est requise.
En revanche, après deux années de tolérance, les sanctions s’appliqueront effectivement en 2026 : une amende forfaitaire de 150 € par bien non déclaré ou déclaré avec des informations erronées. Pour un dirigeant détenant plusieurs biens via différentes structures, la facture peut vite grimper.
Comment faire la déclaration étape par étape
La procédure pour les biens détenus en nom propre
La démarche s’effectue en ligne via le service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) accessible depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr :
- Connectez-vous à votre espace particulier avec votre numéro fiscal et votre mot de passe (ou via FranceConnect)
- Cliquez sur l’onglet « Biens immobiliers » situé entre les boutons « Documents » et « Déclarer »
- Vérifiez la liste de vos biens qui apparaît — les données connues de l’administration sont pré-affichées
- Cliquez sur « Déclaration d’occupation » pour chaque bien nécessitant une mise à jour
- Renseignez les informations demandées : nature de l’occupation, identité des occupants, période d’occupation
- Validez votre déclaration — un récapitulatif PDF est immédiatement disponible
Le parcours est guidé avec des info-bulles explicatives. Vous pouvez quitter le service à tout moment et reprendre votre saisie ultérieurement, les données sont enregistrées automatiquement.
Astuce pour gagner du temps : réalisez cette démarche juste après votre déclaration de revenus en ligne. Depuis 2024, vous êtes automatiquement redirigé vers le service GMBI après validation de votre déclaration de revenus.
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La procédure spécifique pour les SCI et les entreprises
C’est là que la démarche se complique pour les dirigeants. Contrairement aux particuliers, le service GMBI n’est pas ouvert automatiquement dans l’espace professionnel. Voici la marche à suivre :
- Connectez-vous à votre espace professionnel sur impots.gouv.fr
- Accédez au menu « Mon espace », puis au sous-menu « Gérer mes services »
- Cliquez sur « Adhérer au service en ligne » dans la rubrique « Services en ligne »
- Saisissez le numéro SIREN de votre SCI ou de votre société dans la boîte de dialogue
- Sélectionnez le service « Gérer mes biens immobiliers » parmi la liste proposée et validez
- Attendez de recevoir un code d’activation par courrier postal (valable 60 jours)
- Une fois le service activé, procédez à la déclaration comme pour un particulier
Cette procédure d’adhésion préalable est un point de friction majeur. De nombreux dirigeants de SCI l’ignorent et se retrouvent dans l’impossibilité de déclarer en ligne à l’approche de la date limite. Anticipez cette étape dès maintenant pour éviter tout stress inutile.
Les informations à préparer avant de commencer
Pour remplir votre déclaration efficacement, rassemblez au préalable les éléments suivants selon la nature de vos biens :
Pour un bien occupé par vous-même :
- Confirmation du statut (résidence principale ou secondaire)
- Éventuels changements intervenus dans l’année
Pour un bien mis en location :
- Identité complète du ou des locataires (nom, prénom, date et pays de naissance)
- Date de début d’occupation
- Type de bail (nu, meublé, courte durée, bail mobilité)
- Numéro SIREN si vous êtes en LMNP ou LMP
- Annexes liées au logement (garage, cave, parking)
Pour un bien vacant :
- Motif de vacance (travaux, mise en vente, recherche de locataire)
- Durée d’inoccupation
- Justificatifs de démarches actives le cas échéant
Pour les dirigeants détenant des biens via une SCI, pensez également à préparer le numéro SIREN de la société et à vérifier que l’espace professionnel est correctement configuré.
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Cas particuliers fréquents pour les dirigeants de PME
Bien acquis ou vendu en 2025
La règle est simple : c’est le propriétaire au 1er janvier 2026 qui doit effectuer la déclaration. Si vous avez acheté un bien en 2025, c’est à vous de le déclarer cette année. Si vous l’avez vendu avant le 1er janvier, c’est au nouvel acquéreur de s’en charger.
Si le bien acquis récemment n’apparaît pas encore dans votre espace GMBI, reconnectez-vous régulièrement — les mises à jour peuvent prendre plusieurs semaines.
Bien détenu via plusieurs structures
Un dirigeant qui possède des biens à la fois en nom propre et via une ou plusieurs SCI doit effectuer des déclarations séparées dans chaque espace correspondant. C’est une charge administrative non négligeable qu’il convient de planifier, idéalement en la déléguant à votre expert-comptable ou à votre gestionnaire de patrimoine.
Location meublée de tourisme
Les propriétaires de meublés de tourisme classés doivent désormais préciser cette classification et indiquer le numéro SIREN du gestionnaire le cas échéant. Cette nouvelle exigence s’inscrit dans la volonté du législateur de mieux encadrer les locations saisonnières type Airbnb et d’améliorer le suivi des revenus locatifs déclarés.
Logement vacant et exonération de taxe
Un bien inoccupé depuis plus d’un an dans une zone tendue est soumis à la taxe sur les logements vacants. Toutefois, vous pouvez en être exonéré si le logement nécessite des travaux importants représentant plus de 25 % de sa valeur, ou si vous démontrez des démarches actives de mise en location (annonces, adaptation du loyer).
La déclaration papier : une alternative pour les cas particuliers
Si vous rencontrez des difficultés avec les outils numériques, sachez qu’un formulaire papier n° 1208-OD est disponible dans les centres des finances publiques. Ce formulaire, accompagné d’une notice explicative, doit être complété et renvoyé par courrier à votre centre des finances publiques.
Cette option reste toutefois peu adaptée aux dirigeants gérant plusieurs biens ou des structures sociétaires complexes. La déclaration en ligne offre davantage de souplesse, notamment la possibilité de corriger vos informations à tout moment avant la date limite.
FAQ : les questions les plus fréquentes sur la déclaration des biens immobiliers
Dois-je refaire ma déclaration chaque année ? Non. Vous ne devez intervenir que si un changement est intervenu depuis votre dernière déclaration : nouveau locataire, changement d’usage du bien, acquisition ou vente. Si la situation est identique, votre précédente déclaration reste valable.
Que se passe-t-il si mon bien n’apparaît pas dans GMBI ? Cela peut arriver pour les acquisitions récentes. Reconnectez-vous régulièrement car les bases sont mises à jour progressivement. En parallèle, contactez votre centre des finances publiques via la messagerie sécurisée de votre espace personnel.
Mon entreprise détient un local commercial, dois-je le déclarer ? Seuls les locaux à usage d’habitation et les locaux professionnels soumis à la taxe d’habitation sont concernés. Les locaux purement commerciaux ne relevant pas de la taxe d’habitation ne font pas l’objet de cette déclaration.
Puis-je déléguer cette démarche à mon comptable ? Oui. Pour les SCI et les entreprises, votre expert-comptable peut accéder au service GMBI via l’espace professionnel en tant que prestataire EDI. C’est d’ailleurs la solution la plus efficace pour les dirigeants qui gèrent un patrimoine immobilier conséquent.
Est-il possible de corriger une erreur après validation ? Oui. Vous pouvez modifier votre déclaration à tout moment. C’est la dernière version validée avant le 1er juillet qui sera retenue par l’administration fiscale.
Cet article a été rédigé à des fins informatives et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour toute situation complexe impliquant des montages sociétaires, consultez votre expert-comptable ou votre conseiller fiscal.